STANOVY
Společenství vlastníků jednotek
Část první
Všeobecná ustanovení
Čl. I
Základní ustanovení
1. Společenství vlastníků jednotek ( dále jen „společenství „) pro dům čp. 2166 ulice U vlečky 2166, PSČ 143 00, Praha 12 – Komořany, přijalo název „ Společenství vlastníků jednotek domu U vlečky čp. 7/2166, Praha 12 – Komořany „ a má sídlo Praha 12 – Komořany, U vlečky čp. 7/2166, PSČ 143 00. Společenství je pod výše uvedeným názvem zapsáno v rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeném u Městského soudu v Praze v oddílu S, vložce číslo 5073.
2. Členy společenství jsou vlastníci bytů a nebytových prostor v domě (dále jen „ jednotka“), společnými členy společenství jsou společní vlastníci jednotek, za podmínek uvedených v zákoně o vlastnictví bytů (dále jen „ člen společenství“).
3. Společenství je jako právnická osoba způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu ( dále jen „ správa domu“) a pozemku a v dalších věcech v rozsahu a způsobem uvedeným v zákoně o vlastnictví bytů a v těchto stanovách.
4. Společenství se může stát členem i jiné právnické osoby.
Část druhá
Předmět činnosti společenství
Čl. II
Správa domu a další činnosti
1. Správou domu se rozumí zajišťování
a) provozu domu a pozemku,
b) údržby a oprav společných částí domu,
c) protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodu, a jeho revize a opravy,
d) revizi a oprav společných částí technických sítí, rozvodu elektrické energie, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro bezbarierový přístup ( plošina), zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě, oprav radiátorů ústředního vytápění, včetně radiátorových ventilů a dalších technických zařízení podle vybavení domu,
e) zajišťování oprav a rekonstrukcí společných částí domu, včetně havarijní služby,
f) plnění dalších povinností, pokud vyplývají nebo vyplynou vlastníkům jednotek ze zvláštních právních předpisů v souvislosti s jejich spoluvlastnictvím ke společným částem domu,
g) administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou a provozem domu, včetně vedení příslušné technické, provozní a smluvní dokumentace domu,
h) dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu.
2. V rámci předmětu své činnosti může společenství sjednávat smlouvy, především o
a) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si členové společenství zajišťují u dodavatele přímo,
b) dodávky elektrické energie a vody a odvádění odpadních vod pro společné části domu
c) pojištění domu,
d) nájmu společných částí domu.
3. Společenství zajišťuje rovněž kontrolu plnění jím uzavřených smluv podle odstavce
4. Společenství zajišťuje buď přímo nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných prostor částí domu, například dodávky tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu. V rámci této činnosti společenství zajišťuje zejména :
a) vybírání předem určených finančních prostředků – záloh od členů společenství na náklady spojené se správou domu a pozemku – náklady za služby ( dále jen „ příspěvky na správu domu a pozemku“), případně dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. III,
b) správu nebytových prostor ve spoluvlastnictví členů společenství,
c) vedení evidence plateb členů společenství, které jsou podle písm.a) vybírány,
d) vedení evidence nákladů vztahujících se k domu a pozemku a k činnosti společenství,
e) způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství, není –li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, a vyúčtování přijatých záloh na jednotlivé členy společenství,
f) zřízení účtu u banky a hospodaření s finančními prostředky,
g) vedení účetnictví v souladu se zvláštními právními předpisy,
h) vedení seznamu členů společenství,
i) uzavírání smluv o nájmu a pronájmu společných nebytových prostor vlastníků.
5. Společenství zajišťuje činnosti související s provozováním společných částí domu, zejména technických zařízení, která slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám než členům společenství, včetně uzavírání s tím souvisejících smluv. Jedná se např. o provoz vysilačů pro mobilní telefony
6. V rámci činností vykonávaných v rozsahu zákona o vlastnictví bytů společenství dále zajišťuje zejména
a) včasné vymáhání plnění povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem společenství,
b) řádné hospodaření se svým majetkem a s finančními prostředky poskytovanými vlastníky jednotek, plnění dalších povinností spojených s předmětem činnosti společenství podle zvláštních právních předpisů.
Čl. III
Podstatné změny společných částí domu
Společenství dále zajišťuje se souhlasem tři čtvrtin z celkového počtu členů společenství změny stavby (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace) a změny v užívání stavby.
Čl. IV.
Zajišťování správy domu a dalších činností na základě smlouvy se správcem
1. Společenství zajišťuje provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, případně některé z těchto činností, na základě smlouvy se správcem, kterým může být právnická nebo fyzická osoba.
2. Činnost uvedenou v odstavci 1 zajišťuje společenství prostřednictvím mandátní smlouvy se správcem. Smlouvu uzavírá jménem společenství výbor.
3. S obsahem smlouvy se může seznámit každý člen společenství a může navrhnout výboru její změny a doplňky, případně úpravy.
Část třetí
Orgány společenství
Čl. V
Společná ustanovení
1. Orgány společenství jsou :
a) shromáždění,
b) výbor společenství ( dále jen „ výbor“), který musí mít nejméně tři členy.
2. Výbor volí a odvolává shromáždění. Členem výboru může být pouze vlastník jednotky v domě, je starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům.
3. Orgány společenství hlasují veřejně. Shromáždění může rozhodnout, že bude provedeno tajné hlasování, a to zejména pokud jde o volbu člena výboru.
4. Funkční období členů výboru je 5 let. Počíná dnem zvolení do funkce a končí uplynutím funkčního období. Členství ve výboru dále končí odstoupením z funkce, odvoláním z funkce nebo zánikem členství ve společenství.
5. Členům výboru může být poskytnuta odměna za výkon funkce. O její výši rozhoduje shromáždění na základě návrhu výboru.
6. Člen výboru může být zvolen opětovně.
7. O průběhu schůze shromáždění, na kterém jsou voleny orgány společenství a schvalovány nebo měněny stanovy společenství, musí být pořízen notářský zápis, k němuž se přikládají schválené stanovy společenství.
8. Člen výboru může být během funkčního období shromážděním odvolán, jestliže závažným způsobem nebo opakovaně poruší povinnosti vyplývající z činnosti voleného orgánu společenství, případně je neomluveně nečinný po dobu nejméně tří měsíců.
9. Člen výboru může během funkčního období odstoupit. Odstoupení oznamuje člen výboru písemně orgánu společenství, jehož je členem. Odstoupení je účinné ode dne, kdy jej vzal výbor na vědomí. Pokud výbor nevezme odstoupení na vědomí do 30 dnů ode dne doručení oznámení člena o odstoupení, zaniká odstupujícímu členovi jeho funkce třicátým dnem po doručení oznámení o odstoupení z funkce.
10. Za člena výboru, který odstoupil nebo byl odvolán, provede shromáždění novou volbu, a to do 60 dnů po zániku jeho funkce, přičemž jeho funkci do doby, než bude zvolen nový člen, převezmou zbývající členové výboru.
Čl. VI.
Shromáždění
1. Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří členové společenství.
2. Shromáždění volí a odvolává členy výboru .
3. Do výlučné pravomoci shromáždění náleží rozhodování o
a) změnách ve věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,
b) schválení nebo změně stanov,
c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce se souhlasem člena společenství, který je jejím vlastníkem, k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu,
d) změně účelu stavby, změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu,
e) schválení roční účetní uzávěrky, předložené výborem, spolu se zprávou o hospodaření společenství a správě domu. Pokud je správa domu a činnosti s ní související vykonávány správcem , předkládá zprávu rovněž správce,
f) výši příspěvků členů společenství na správu domu a pozemku, případně o výši a způsobu placení dalších přípěvků na činnosti uvedené v čl. III.,
g) výši záloh na úhradu za služby spojených se správou společných částí domu,
h) změně osoby správce,
i) pravidlech pro užívání společných částí domu,
j) schvalování rozpočtu společenství.
4. Shromáždění svolává nejméně jedenkrát v kalendářním roce výbor. Shromáždění musí být rovněž svoláno z podnětu vlastníků jednotek., kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů a to do 30 dnů od doručení této žádosti.
5. O svolání shromáždění musí být členové společenství písemně vyrozuměni nejméně 15 dní před konáním shromáždění, a současně se vyvěsí v domě na domovní vývěsce společenství. V pozvánce se uvede zejména datum, hodina, místo konání a program jednání shromáždění. K pozvánce se připojí podklady k nejdůležitějším bodům jednání shromáždění nebo informace o tom, kde se může člen společenství s těmito podklady seznámit.
6. Jednání shromáždění organizuje a řídí předseda výboru nebo člen výboru, kterého řízením shromáždění výbor pověřil. Podklady pro jednání shromáždění připravuje výbor.
7. Shromáždění je schopné usnášení, jsou –li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků. Nesejde-li se shromáždění s nadpoloviční většinou hlasů, je výbor povinen svolat náhradní shromáždění do 3 týdnů ode dne, kdy se mělo konat shromáždění původně svolané. Náhradní shromáždění je pak již schopno se usnášet prostou většinou přítomných vlastníků.
8. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Spoluvlastníci jednotky mají společně jeden hlas. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, se po dalším objasnění řešeného problému hlasuje znovu. Je-li výsledkem tohoto opětovného hlasování rovnost hlasů, nebo nedosáhne –li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv vlastníka soud. Jde-li o důležitou záležitost,může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl, a to maximálně do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí.
9. Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o
a) schválení nebo změně stanov,
b) změně prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zákona o vlastnictví bytů,
c) uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám,
d) způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky,
e) rozdělení zisku z hospodaření společenství.
10. K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby je zapotřebí souhlasu všech členů společenství
11. Ke zvolení členů výboru je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny všech členů společenství.
12. Z jednání shromáždění se pořizuje zápis, který musí obsahovat :
a) datum a místo konání shromáždění,
b) přijatá usnesení,
c) výsledky hlasování,
d) námitky členů proti rozhodnutí společenství, kteří požádali o jejich zaprotokolování,
e) označení spoluvlastníků jednotky, kteří hlasovali za společného člena.
Přílohu zápisu z jednání shromáždění tvoří podklady, které byly předloženy k projednávaným bodům.
13. Zápis podepisuje předsedající a zapisovatel. Zápisy včetně písemných podkladů k jednání shromáždění musí být uschovány u předsedy výboru nebo u pověřeného člena výboru.
Čl. VII.
Výbor
1. Výbor je statutárním a výkonným orgánem společenství.
2. Výbor volí ze svých členů předsedu a místopředsedu.
3. Za výbor jedná navenek předseda výboru nebo výborem písemně pověřený člen výboru. Je-li pro právní úkon zapotřebí písemná forma, je nutný podpis předsedy a dalšího člena výboru.
4. K platnosti zvolení členů výboru je třeba, aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Člen výboru je zvolen, hlasuje–li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
5. Pokud nejde o věci ve výlučné pravomoci shromáždění nebo pokud si rozhodování v určitých věcech shromáždění nevyhradilo, rozhoduje výbor. Výbor plní usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost. Výbor se schází podle potřeby, nejméně však čtyřikrát ročně. Výbor svolává jeho předseda nebo výborem pověřený člen výboru.
6. Nesvolává–li v dohodnutých termínech výbor předseda, může tak učinit místopředseda.
7. Výbor zejména
a) jedná ve věcech správy domu, které nejsou ve výlučné pravomoci shromáždění nebo pokud si je shromáždění nevyhradilo,
b) rozhoduje o výši záloh na úhradu za jednotlivé služby a o způsobu rozúčtování úhrad za služby na jednotlivé vlastníky, není –li rozúčtování úhrad za služby stanoveno zvláštním právním předpisem, např. o úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu,
c) svolává shromáždění, připravuje podklady pro jejich jednání a řídí a organizuje jednání,
d) odpovídá za vedení účetnictví a sestavení účetní uzávěrky a předkládá ji shromáždění ke schválení,,
e) odpovídá za vedení písemností ( vedení evidence členství), zápisů ze shromáždění, usnesení apod.,
f) rozhoduje o uzavírání smluv ve věcech předmětu činnosti společenství, zejména k zajištění oprav, pojištění domu a zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek,
g) zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody.
8. Z jednání výboru se pořizuje zápis, který musí obsahovat : datum a místo konání, přijatá usnesení, výsledky hlasování členů výboru, námitky členů výboru proti rozhodnutí výboru, kteří požádali o jejich zaprotokolování.
9. Člen výboru odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením své právní povinnosti. Odpovědnosti se člen výboru zprostí, prokáže–li, že škodu nezavinil. Odpovědnosti se člen výboru zprostí tehdy, jestliže nesouhlasil s rozhodnutím výboru, z jehož plnění vznikla společenství škoda a nechal si svůj nesouhlas zaprotokolovat v zápise o jednání výboru, které přijalo předmětné rozhodnutí.
Čl.VIII
Vznik členství, evidence členů společenství
1. Členy společenství jsou fyzické a právnické osoby, které nabyly vlastnictví jednotek v domě, a to dnem vzniku společenství nebo dnem nabytí vlastnictví jednotky.
2. Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo s přechodem vlastnictví jednotky. Spoluvlastníci jednotek jsou společnými členy společenství.Společnými členy společenství jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů. Ze společného členství jsou společní členové oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
3. Seznam členů je veden a aktualizován v knize členů společenství. V seznamu členů společenství musí být u každého člena společenství uvedena vedle jména, příjmení, data narození a místa trvalého pobytu též váha hlasu při hlasování na shromáždění.
Čl.IX.
Práva a povinnosti člena společenství
1. Člen společenství má právo zejména :
a) účastnit se veškeré činnosti společenství,
b) podílet se stanoveným způsobem na rozhodování společenství,
c) volit a být volen do orgánů společenství, splňuje –li stanovené podmínky,
d) předkládat návrhy na zlepšení činnosti společenství,
e) obdržet vyúčtování příspěvků na výdaje spojené se správou domu a záloh na úhradu za služby, které byly poskytnuty na účet společenství,
f) nahlížet do všech podkladů týkající se činnosti společenství a na svůj náklad žádat o pořízení kopie, opisu či výpisu z těchto podkladů.
2. Člen společenství je povinen zejména:
a) dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů společenství,
b) řídit se při užívání společných částí domu, pozemku a společných zařízení domu právními předpisy, rozhodnutími orgánů společenství a pokyny výrobce či správce technických zařízení,
c) neprodleně upozorňovat výbor na závady vzniklé na společných částech domu, jakož i na jednání jiných osob a další skutečnosti, které společné části domu poškozují, a dále podle svých schopností a možností působit proti takovému poškozování, včetně provádění činnosti směřující k předcházení škod,
d) hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a nedoplatky vyplývající z vyúčtování,
e) hradit stanovené příspěvky na výdaje spojené se správou domu a stanovené příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu, a to poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neurčuje-li písemná dohoda všech vlastníků jednotek jinak,
f) umožnit na předchozí vyzvání vstup do jednotky osobám pověřeným kontrolou, provádění oprav a úprav souvisejících s opravami ostatních jednotek a domu jako celku,
g) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil porušením povinnosti nebo právního předpisu sám vlastník jednotky, nebo subjekt, vykonávající u vlastníka jednotky opravu nebo údržbu jednotky, dále ti, kteří s ním jednotku užívají nebo nájemci či podnájemníci a příslušníci jejich domácnosti. V těchto případech mohou být tyto osoby odpovědny za případnou náhradu škody, která tímto protiprávním jednáním vznikla jinému. Tato odpovědnost přichází v úvahu i tehdy, pokud tyto soby neučinily vhodná opatření k zabránění vzniku případné škody jiným vlastníkům jednotek nebo na společných prostorách,
h) užívat svůj byt a nebytové prostory tak, aby nedocházelo k ohrožování, ztěžování či jiným zásahům do vlastnických práv ostatních vlastníků bytů, a to zejména se zdržet činností, které by nadměrným hlukem nebo jiným způsobem zasahovaly do ochrany soukromí a osobností ostatních vlastníků jednotek, zejména řemeslných prací a jiných podobných činností, vyvolávající nadměrný, rušící a obtěžující hluk, a to zejména v době od 20.hodiny večerní do 7 hodin ráno a v neděli a ve svátcích
i) umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot,
j) oznámit bez zbytečného odkladu výboru nabytí vlastnictví jednotky,
k) oznamovat výboru změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, a to do 20 dnů ode dne, kdy ke změně došlo,
l) udržovat svůj byt a nebytové prostory ve stavu neohrožujícím bezpečnost ostatních vlastníků bytů ani jinak neohrožující, neztěžující výkon jejich vlastnických práv ( pořádek a čistota, stavební a jiné zásahy a úpravy apod.)
m) udržovat na svoje náklady opravy oken, okenních parapetů, lodžií, balkonů a předcházet tak a zabránit vzniku případné škody ostatním vlastníkům,
n) povinen udržovat čistotu v domě a v jeho okolí, zejména zajistit úklid exkrementů domácích zvířat.
3. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu nebo jiným způsobem zasahuje do stavebního charakteru domu (např. výměna oken, výstavba zděného jádra, výměna vstupních dveří apod.), může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem výboru. Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň vzhled nebo velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu ( např. užívání společných balkonů nebo umisťování různých nástrojů , předmětů a přístrojů), může vlastník jednotky provádět jen na základě souhlasu shromáždění po předchozím kladném vyjádření výboru.
Zamýšlené úpravy a opravy bytů trvající déle než 1 den, je člen společenství povinen oznámit všem členům společenství vhodným způsobem, jako např. sdělením na společné nástěnce u vchodu do domu.
4. Společné části domu se užívají jen k účelům odpovídajícím jejich povaze a určení tak, aby nedocházelo k omezování práv ostatních vlastníků v domě. Umisťování jakýchkoli předmětů, nepatřících k vybavení domu, se řídí bodem 3. tohoto článku.
Čl.X
Zánik členství ve společenství
1. Členství ve společenství zaniká :
a) úmrtím člena společenství – fyzické osoby,
b) převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky,
c) zánikem člena společenství – právnické osoby,
d) zánikem jednotky, jejímž vlastníkem člen společenství.
2. Společné členství spoluvlastníků zaniká i tehdy, pokud v důsledku úmrtí nebo zániku jednotek zůstane ze spoluvlastníků pouze jediný vlastník jednotky.
Čl. XI
Úhrada nákladů spojených se správou domu a úhrada za služby
1. Příspěvky a zálohy platí členové společenství měsíčně
v částkách stanovených shromážděním v termínu do 20. dne každého měsíce na účet společenství. Pokud nastane prodlení s platbou je vlastník povinen zaplatit penále ve výši 0,5% z dlužné částky za každý den prodlení. Penále z prodlení jsou příjmem do fondu oprav. V případě prodlení může být nedoplatek,včetně penále,vymáhán soudní cestou.
2. O vyúčtování záloh rozhoduje shromáždění jednou ročně.
3. Nevyčerpaný zůstatek na zálohách na správu domu, rekonstrukce a modernizace se s jednotlivými členy společenství nevypořádává a převádí se do následujícího roku, pokud shromáždění nerozhodne jinak.
4. Zálohy na úhradu za služby je výbor povinen jednou ročně rozúčtovat, a to nejpozději do 90 dnů po skončení zúčtovacího období stanoveného zvláštním právním předpisem. Vzájemné vypořádání přeplatku a nedoplatků se provede nejpozději do 30 dnů po vyúčtování záloh.
Čl.XII
Hospodaření společenství
1. Společenství spravuje svěřené peněžní prostředky vlastníků jednotek, které skládají členové společenství na náklady spojené se správou společných částí domu a pozemku a zálohově na úhradu za služby.
2. Společenství může se souhlasem nadpoloviční většiny všech členů společenství zajišťováním činnosti pověřit jinou osobu ( správce).
3. Společenství vede účetnictví podle zákona č. 563/1999 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů.
4. Zisk z hospodaření společenství bude v plné výši převeden do fondu oprav. V daňových záležitostech se postupuje podle zvláštních právních předpisů.
5. Členové společenství ručí za závazky společenství spojené s hospodařením společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Čl.XIII.
Zánik společenství
Společenství zaniká v případě zániku domu a v případech uvedených v § 5 odst.6 a 7 zákona o vlastnictví bytů.
Čl.XIV
1. Tyto stanovy byly přijaty shromážděním dnem 31.03.2009 a nabývají účinnosti dne 01.05.2009.
2. Změny Stanov schválené shromážděním ve smyslu čl. VI odst.3 písm.b) nepodléhají zápisu v rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Petr Rychtařík – předseda výboru
